03 jan Nieuwe pachtprijscoëfficienten

De pachtprijscoëfficiënten worden vastgelegd door de Pachtprijzencommissie en dit per provincie en per landbouwstreek.

De pachtprijscoëfficiënten gelden voor de pachten die vervallen in de loop van een termijn van drie jaar. Deze termijn begint op de datum van bekendmaking in het Belgisch Staatsblad.

Informatie over de berekening van pachtprijzen is te vinden op de website van het beleidsdomein Landbouw en Visserij / Voorlichting en Info.

Download: “Pachtprijscoëfficiënten (Vlaanderen, Wallonië) 2022 – 2023“

Met de Pachtwet van 7 november 1988 werd ook de Wet tot beperking van de pachtprijzen aangepast. De pachtcoëfficiënten die de pachtprijzencommissies vroeger om de vijf jaar vastlegden, worden sindsdien om de drie jaar vastgelegd.

In het Belgisch Staatsblad van 13 december 2016 verschenen de nieuwe coëfficiënten en die mogen reeds onmiddellijk toegepast worden. Vanaf die datum mag de verpachter de pachtprijs aan deze coëfficiënten aanpassen, hij is daar niet toe verplicht. Als de verpachter de aanpassing niet vordert, moet de pachter deze aanpassing niet zelf doorvoeren. Als de verpachter niets doet, moet de pachter niet meer betalen dan de pachtprijs die hij voor de voorgaande jaren betaalde.

Als  de verpachter de pachtprijsverhoging wel wenst, moet hij dit per aangetekende brief kenbaar maken aan de pachter. Pas na die kennisgeving is de pachter verplicht om de aangepaste pachtprijs te betalen. De pachtwet voorziet dat de kennisgeving per aangetekende brief of deurwaardersexploot moet gebeuren, maar in de praktijk schrijven de verpachters meestal een gewone brief. Volgens de wet moet de pachter daar niet op reageren. Hij moet de gevraagde pachtprijsverhoging niet betalen omdat de verpachter ze gevraagd heeft in een gewone brief gevraagd werd. In de praktijk doet de pachter er best aan om, zodra de verpachter het verzoekt, de pachtprijsverhoging te betalen zodat de verstandhouding niet verzuurt.

Initiatief van de verpachter

In praktijk maken veel pachters de berekening zelf. Zodra zij kennis hebben van de nieuwe pachtprijscoëfficiënten, passen zij de door hen te betalen pachtprijs zelf aan die nieuwe coëfficiënten aan. Dit is geen verplichting en de verpachter kan de pachter niet straffen omdat die de pachtprijs niet vrijwillig aanpast. In de volksmond wordt gezegd dat, als de pachter de pachtprijsverhoging niet zelf aanpast, de verpachter de pacht mag opzeggen. Dit is niet juist.

Het is aan de verpachter om de pachtprijsverhoging te vragen en waarna de pachter op de eerstvolgende pachtvervaldag de aangepaste pachtprijs moet betalen. Voor oktober- en novemberpachten kan de verpachter voor 2016 geen aanpassing meer vorderen. De pachtvervaldag is voorbij en een verpachter kan enkel vorderen voor de toekomst. Zelfs als de pachter jarenlang te weinig pacht betaalde, kan de verpachter nooit een aanpassing vorderen voor het verleden en opvorderen wat de pachter gedurende jaren te weinig betaalde.

Artikel 5, derde lid van de Wet tot beperking van de pachtprijzen voorziet dat de aanvraag van de verpachter tot aanpassing van de pachtprijs slechts uitwerking heeft op de pachtprijzen die vervallen na het versturen van de aangetekende brief waarin hij tot de aanpassing van de pachtprijs verzocht.

Voor de kerstmispachten die moeten betaald worden tegen 25 december 2016, kan de verpachter nog snel een aangetekende brief sturen naar de pachter en de aanpassing vorderen van de pachtprijs aan de nieuwe coëfficiënten. De pachter moet dan deze pachtprijs betalen.

Maar zolang de verpachter geen aangetekende brief stuurt, moet de pachter niets doen.

In alle geval heeft de verpachter enkel recht op de geplafoneerde pachtprijs, berekend op grond van het niet geïndexeerd kadastraal inkomen van het pachtgoed maal de coëfficiënt. De verpachter kan nooit meer vorderen en als de verpachter de pachter verzoekt om bv. de polderbelasting, de onroerende voorheffing e.a. te betalen, moet de pachter dat niet doen.

Het kadastraal inkomen van pachtgronden en pachtgebouwen kan men bekomen bij de dienst van het kadaster waar de pachtgoederen gelegen zijn.

In toepassing van de Wet op de Privacy geeft de dienst van het kadaster geen uittreksel uit de kadastrale legger aan de pachter. De pachter moet ter plaatse gaan en zich identificeren waarna de ambtenaar het kadastraal inkomen opgeeft. Als de pachter dit niet krijgt, moet hij een advocaat, notaris of gerechtsdeurwaarder vragen om die gegevens bij het kadaster op te vragen.

Lange pachten en loopbaanpachten

Als de pachtovereenkomst betrekking heeft op een gebruiksperiode van 18 jaar, mag de verpachter de pachtprijzen verhogen met 36% voor de gronden en 18% voor de gebouwen.

Als de pachtperiode 21 jaar bedraagt, mag de verpachter de pachtprijs verhogen met 42% voor de gronden en 21% voor de gebouwen, en als de pacht  betrekking heeft op een gebruiksperiode van 24 jaar, mag de verpachter 48% meer vragen voor de gronden en 24% meer voor de gebouwen. Als de pachtovereenkomst betrekking heeft op een gebruiksperiode van 25 jaar of meer,  mag de verpachter 50% meer vragen voor de gronden en 25% meer voor de gebouwen.

Deze verhogingen mogen enkel gevraagd worden als de langdurige pachtovereenkomst bij notariële akte vastgelegd is. Als het een gewone geschreven pachtovereenkomst betreft, mag de verpachter deze verhoging niet vragen. Als de pachtovereenkomst geregistreerd is, wordt dit beschouwd als een gewone schriftelijke pachtovereenkomst zodat de verhoogde  pachtprijs niet kan gevorderd worden.

Lange pachten die een looptijd moeten hebben van minstens 27 jaar, kunnen ook bij gewone schriftelijke overeenkomst afgesloten worden. De verpachter kan dan geen pachtprijsverhoging toepassen. Hij kan dat enkel doen als de pachtovereenkomst door een notaris opgesteld is. Alleen dan mag de verpachter 25% meer vorderen voor de gebouwen en 50% meer voor de gronden.

Hetzelfde geldt voor de loopbaanpachten. Dat zijn pachten die de beroepsloopbaan bestrijken van de pachter, vertrekkend van het aangaan van de pachtovereenkomst tot zijn/haar 65 jaar, en een loopduur hebben van minstens 27 jaar. Als deze loopbaanpachten in een notariële akte vastgelegd zijn, kan de verpachter jaarlijks de wettelijk geplafoneerde pachtprijs (kadastraal inkomen maal pachtcoëfficiënt) vorderen èn daarbovenop 50% meer voor de gronden en 25% meer voor de gebouwen.

Fiscaal regime

Voor lange pachten van minstens 18 jaar, mag de verpachter een pachtprijsverhoging vorderen. Als die lange pacht betrekking heeft op gronden en door een notaris opgesteld is, worden de pachtinkomsten voor de  gronden vrijgesteld van personenbelasting.

De verpachter moet die inkomsten dus niet aangeven in zijn personenbelasting en dit gedurende de ganse looptijd van de 18-jarige pachtovereenkomst. Daarna, als de overeenkomst niet opgezegd is en de pacht na die 18 jaar verder loopt in periodes van 9 jaar (cfr. art. 4 Pachtwet), geldt de belastingsvrijstelling niet meer. De onroerende voorheffing blijft wel altijd verschuldigd. Deze moet door de verpachter betaald worden en de pachter is nooit verplicht om de onroerende voorheffing te betalen, zelfs niet als dit schriftelijk voorzien is.

Ook voor een loopbaanpacht mag de verpachter een pachtprijsverhoging vorderen, voor zover de pachtovereenkomst bij notariële akte is vastgelegd. Als de pachtovereenkomst niet bij notariële akte is vastgelegd, kan de verpachter geen pachtprijsverhoging vorderen, maar de pachtinkomsten zijn wel vrijgesteld van belastingen. De verpachter moet de inkomsten uit de loopbaanpacht dus niet aangeven in zijn personenbelasting en dit zowel voor de gronden als voor de gebouwen.

Teveel betaalde pacht

Als de pachter meer betaalde dan het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen maal de pachtprijscoëfficiënt heeft hij recht op terugbetaling. Hij kan dit teveel betaalde terugvorderen voor de voorbije vijf jaar. Toch moet men hier als pachter voorzichtig zijn omdat, als men een gerechtelijke procedure instelt tegen de verpachter, dit de relatie verzuurt.

De pachter moet overwegen of, als hij berekent dat hij al die jaren teveel pacht betaalde, het wenselijk is om een gerechtelijke procedure in te stellen tegen zijn verpachter in terugbetaling van het teveel betaalde dan wel om in de toekomst niet meer te betalen dan het wettelijk voorzien maximum.

Advocaten J. Meersman & A. Van Keer – Willem Tellstraat 22 – 9000 Gent – tel. 09 225 80 30 – fax 09 225 73 26